Como pedir reembolso da comissão de leiloeiro?

Arrematar um imóvel ou veículo em leilão judicial pode ser uma excelente oportunidade para adquirir um bem por valor inferior ao oferecido no mercado. No entanto, além de analisar o preço do bem e as condições da arrematação, é importante que o comprador esteja atento a todos os custos envolvidos na operação.

Entre essas despesas está a comissão do leiloeiro, normalmente fixada em percentual sobre o valor da arrematação. Em determinadas situações, porém, esse valor não precisa representar um custo definitivo para o arrematante. Quando o produto da venda judicial é suficiente para quitar integralmente a dívida executada e ainda existe saldo remanescente no processo, pode ser possível requerer que a comissão antecipada pelo arrematante seja retirada desse valor antes que o saldo seja entregue ao devedor.

Assim, o comprador pode buscar a restituição de uma quantia que, embora tenha sido inicialmente paga por ele, está relacionada às despesas necessárias para a realização da própria execução.

Como funciona a comissão do leiloeiro?

A comissão do leiloeiro corresponde à remuneração devida pelo trabalho realizado na condução do leilão judicial. Em regra, seu pagamento é de responsabilidade do arrematante, o comprador, e costuma corresponder a 5% do valor da arrematação, embora o percentual possa variar conforme as regras estabelecidas para o leilão.

Na prática, pode ser citado como exemplo uma situação em que determinado imóvel seja arrematado por R$500.000,00. Considerando uma comissão de 5%, o comprador deverá desembolsar R$25.000,00 além do valor destinado à arrematação.

O ponto relevante é que essa despesa está diretamente relacionada à realização da venda judicial e, portanto, pode ser considerada no momento da destinação do valor obtido com a alienação do bem. Por isso, quando existe saldo remanescente após a quitação da execução, o arrematante pode requerer judicialmente a restituição da comissão que antecipou.

É possível pedir o reembolso da comissão de leiloeiro? SIM. No entanto, veremos a seguir quando isso é possível e cabível.

Quais são as situações em a restituição pode ser solicitada?

A comissão não necessariamente será restituída ao arrematante em qualquer situação, sendo necessária a verificação de determinadas condições no processo.

O primeiro ponto a ser analisado é o valor efetivamente obtido com a arrematação. É necessário que esse montante seja suficiente para quitar o débito executado e as demais despesas que tenham preferência no processo. Somente depois de satisfeitas essas obrigações é que se verifica a existência de eventual saldo remanescente.

Se houver sobra e a comissão do leiloeiro tiver sido antecipada pelo comprador, pode ser formulado pedido para que esse valor seja descontado do saldo que seria destinado ao executado e devolvido ao arrematante.

Ou seja, não é o leiloeiro que devolve o dinheiro pago. O dinheiro sai da “sobra” da venda do imóvel.

É importante, portanto, analisar o processo de forma completa antes de concluir que existe um valor passível de restituição.

Por que o arrematante pode pedir a devolução?

A possibilidade de restituição da comissão está diretamente relacionada à responsabilidade pelas despesas decorrentes da execução. Embora a comissão do leiloeiro seja, em regra, antecipada pelo arrematante como condição para a efetivação da arrematação, isso não significa que o comprador deva suportar definitivamente esse custo quando houver saldo suficiente no processo.

O Art. 7º, §4º, da Resolução nº 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça estabelece que, quando o valor da arrematação for superior ao crédito do exequente, a comissão do leiloeiro, assim como eventuais despesas de remoção e guarda dos bens, poderá ser deduzida do produto da arrematação:

Art. 7º Além da comissão sobre o valor de arrematação, a ser fixada pelo magistrado (art. 884, parágrafo único), no mínimo de 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação (art. 24, parágrafo único, do Decreto 21.981/1932), a cargo do arrematante, fará jus o leiloeiro público ao ressarcimento das despesas com a remoção, guarda e conservação dos bens, desde que documentalmente comprovadas, na forma da lei.

[...]

§4º Se o valor de arrematação for superior ao crédito do exequente, a comissão do leiloeiro público, bem como as despesas com remoção e guarda dos bens, poderá ser deduzida do produto da arrematação.

A previsão é importante porque demonstra que, havendo valor excedente após a satisfação do crédito, a comissão pode ser retirada diretamente do produto da venda judicial, antes da destinação do saldo remanescente ao executado.

A mesma lógica encontra respaldo no Art. 82, §2º, do Código de Processo Civil, segundo o qual o vencido deve arcar com as despesas que tenham sido antecipadas pela parte vencedora:

Art. 82. Salvo as disposições concernentes à gratuidade da justiça, incumbe às partes prover as despesas dos atos que realizarem ou requererem no processo, antecipando-lhes o pagamento, desde o início até a sentença final ou, na execução, até a plena satisfação do direito reconhecido no título.

[...]

§2º A sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou.

No contexto da execução, portanto, embora o arrematante antecipe o pagamento da comissão para viabilizar a aquisição do bem, essa antecipação não transfere a ele, de forma definitiva, o ônus da despesa quando houver recursos suficientes no próprio processo para suportá-la.

Em outras palavras, quando o produto da arrematação é suficiente para quitar integralmente o crédito executado e ainda deixa saldo remanescente, a comissão do leiloeiro pode ser deduzida desse valor, permitindo o ressarcimento ao arrematante que realizou o pagamento antecipadamente.

Esse entendimento, inclusive, já foi reconhecido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, que admitiu a dedução da comissão do leiloeiro do saldo remanescente da arrematação justamente com fundamento no Art. 7º, §4º, da Resolução nº 236/2016 do CNJ. Na ocasião, o Tribunal concluiu que, sendo o valor da arrematação superior ao crédito executado, é possível deduzir a comissão antes da destinação do saldo ao executado:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DEDUÇÃO DA COMISSÃO DO LEILOEIRO DO SALDO REMANESCENTE DA ARREMATAÇÃO. RECURSO PROVIDO . I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de dedução do valor da comissão do leiloeiro do saldo remanescente da arrematação, em execução fiscal, ao fundamento de que tal pagamento é encargo da arrematante. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a dedução do valor da comissão do leiloeiro do saldo remanescente da arrematação em execução fiscal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 . A comissão do leiloeiro pode ser deduzida do saldo remanescente da arrematação quando o valor da arrematação é superior ao crédito do exequente, conforme o contido no § 4º, do artigo 7º, da Resolução nº 236/2016 do CNJ. 4. No caso dos autos, o valor da dívida em execução é inferior ao valor da arrematação, o que permite a dedução da comissão do leiloeiro. (TJ-PR 01510975520258160000 Curitiba, Relator.: Marcos Sergio Galliano Daros, Data de Julgamento: 23/04/2026, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/04/2026)

Assim, a restituição não representa uma vantagem indevida ao arrematante, mas o reembolso de uma despesa que foi por ele antecipada para a realização da alienação judicial e que, diante da existência de saldo suficiente, pode ser suportada pelo próprio produto da execução. Além disso, a medida evita que o executado receba integralmente um saldo que não considera uma despesa relacionada à própria realização da venda judicial e que já foi suportada pelo arrematante.

Nesse contexto, a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no Código Civil, também reforça a necessidade de que a destinação do saldo remanescente observe as despesas efetivamente suportadas no curso da execução, evitando que uma das partes obtenha vantagem patrimonial às custas de outra.

Desse modo, estando o valor da arrematação acima do crédito exequendo e havendo saldo suficiente após a satisfação das obrigações que incidam sobre o produto da venda, mostra-se juridicamente possível requerer que a comissão antecipada pelo arrematante seja deduzida desse saldo e restituída a quem efetivamente realizou o pagamento.

Exemplo prático

Para entender melhor, é possível imaginar a seguinte situação:

● Dívida e despesas da execução: R$300.000,00;

● Valor da arrematação: R$500.000,00;

● Comissão do leiloeiro (5%): R$25.000,00;

● Saldo após a quitação da execução: R$200.000,00.

Nesse cenário, o valor obtido com a arrematação é suficiente para quitar a dívida de R$300.000,00, restando R$200.000,00. Caso o arrematante não formule qualquer pedido, esse saldo poderá ser destinado ao executado, observadas as regras de preferência e as demais circunstâncias do processo.

Por outro lado, havendo fundamento para a restituição da comissão, o arrematante poderá requerer que os R$25.000,00 pagos ao leiloeiro sejam retirados desse saldo. Assim, o comprador receberia de volta os R$25.000,00 que antecipou, enquanto o executado receberia os R$175.000,00 restantes. A diferença pode ser significativa, especialmente em arrematações de valor elevado.

Quais cuidados devem ser observados?

Antes de formular o pedido de restituição, é necessário verificar algumas condições específicas do processo.

1. Deve existir saldo remanescente: A arrematação precisa gerar valor suficiente para quitar o débito executado e as demais despesas e obrigações que tenham preferência. Se todo o valor obtido for utilizado para satisfazer os créditos existentes, não haverá saldo disponível para a restituição.

2. É necessário verificar a existência de outros créditos: Também devem ser analisadas eventuais penhoras, créditos preferenciais e outras obrigações que possam atingir o valor obtido com a venda judicial. A existência de saldo aparente não significa, necessariamente, que aquele montante esteja livre para ser destinado ao executado.

Por isso, a análise dos documentos do leilão e da movimentação processual é essencial para verificar a viabilidade do pedido. A importância da análise jurídica após a arrematação A arrematação não encerra necessariamente todas as questões relacionadas ao investimento realizado pelo comprador.

Além de verificar a regularidade do leilão e as condições de aquisição do bem, é importante acompanhar a destinação do valor arrecadado com a venda. Dependendo das circunstâncias do processo, pode existir uma quantia que o arrematante tenha direito de recuperar.

Esse tipo de oportunidade pode passar despercebido quando o comprador considera apenas o valor pago pelo bem e não acompanha as etapas posteriores da execução. Por isso, a atuação jurídica pode ser relevante não apenas antes da arrematação, para avaliar os riscos do negócio, mas também depois dela, especialmente quando houver possibilidade de restituição de valores.

A aquisição de bens em leilão judicial pode representar uma oportunidade vantajosa, mas exige atenção aos custos e às particularidades de cada processo.

Em determinadas situações, a comissão paga ao leiloeiro pelo arrematante pode ser objeto de restituição quando o produto da arrematação for suficiente para quitar a execução e ainda houver saldo remanescente.

O direito, contudo, depende da análise concreta do processo e não deve ser tratado como uma devolução automática. É necessário verificar a existência de saldo, eventuais créditos preferenciais e as demais despesas relacionadas à execução, além de formular o pedido adequado nos autos.

Por isso, antes de considerar encerrada a operação após a arrematação, é recomendável verificar se existem valores que podem ser recuperados. Uma análise jurídica cuidadosa pode identificar oportunidades que, de outra forma, passariam despercebidas e contribuir para reduzir o custo efetivo da aquisição do bem.

Em Direito Imobiliário na cidade de Londrina e região, conte com o escritório Bernardo Fernandes Advocacia.