Compromisso de compra e venda

O contrato de compromisso de compra e venda é um documento muito utilizado em transações imobiliárias. Nele, tanto o vendedor quanto o comprador estabelecem os termos e condições da futura venda de um imóvel. Esse contrato é comprometimento entre as partes, em que são especificados detalhes como preço, prazo para pagamento, forma de pagamento, condições do imóvel, cláusulas de rescisão, entre outros.

Geralmente, ele serve como uma garantia de que a transação será realizada, estabelecendo os compromissos de ambas as partes antes da efetivação da venda, sendo posteriormente substituído pela escritura pública de compra e venda quando todos os termos são cumpridos.

Uma característica importante deste contrato é que, em regra, estipula a irretratabilidade. A cláusula de irretratabilidade em um contrato significa que as partes concordam em não poder voltar atrás sem que haja o consentimento mútuo. Essa cláusula reforça a ideia de comprometimento e obriga ambas as partes a cumprir com o que foi acordado inicialmente, mantendo a segurança e a confiabilidade do acordo.

Em geral, este contrato é utilizado em venda de imóveis com parcelamento de valores. As partes, desta forma, estipulam que a transferência de propriedade do imóvel apenas ocorrerá depois que o comprador quitar os valores descritos no contrato.

Desta forma, o contrato obriga que o comprador pague as quantias determinadas para que se torne proprietário do imóvel. Ao mesmo tempo, obriga que o vendedor transfira o imóvel após o pagamento dos valores.

Na hipótese de recusa do vendedor em assinar a escritura de compra e venda, mesmo que o comprador tenha adimplido todas as obrigações, caberá processo judicial, suprindo-se a inércia do vendedor.

Importante ressaltar que, para a propositura de ação de adjudicação compulsória, no caso de inércia do vendedor em efetivar a transferência do imóvel, não é necessário que o compromisso de compra e venda esteja registrado no cartório de registro de imóveis. Nos termos da Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”