Construtora pode reter chaves por dívida?

A entrega das chaves é o ápice do investimento imobiliário, mas não raramente o comprador é surpreendido por uma barreira: a recusa da construtora em entregar a unidade sob a alegação de débitos pendentes. Seja por parcelas em aberto, "juros de obra" ou taxas de condomínio, essa retenção é um tema sensível que exige equilíbrio entre o que está no contrato e o que a lei protege.

A entrega das chaves é o momento mais esperado por quem adquire um imóvel na planta. É a materialização de um sonho e de um alto investimento financeiro. No entanto, esse momento pode se tornar um pesadelo caso a construtora decida reter as chaves sob a alegação de que existem débitos pendentes, e isso acontece com frequência.

Mas afinal, a construtora pode se negar a entregar as chaves por existência de dívida? A resposta é NÃO, em grande parte dos casos.

A cláusula de retenção e a exceção do contrato não cumprido

Muitos contratos de compra e venda estipulam que a posse do imóvel só será transferida após a quitação integral do saldo devedor. Juridicamente, isso se baseia no Art. 476 do Código Civil, que trata da exceção do contrato não cumprido: em contratos bilaterais, uma parte não pode exigir a obrigação da outra (a entrega do imóvel) sem antes cumprir a sua própria (o pagamento).

Todavia, essa regra não dá "carta branca" às empresas. A retenção só é legítima se houver inadimplência real e direta do preço do imóvel. Quando a construtora tenta condicionar as chaves ao pagamento de taxas acessórias ou valores que o consumidor sequer reconhece, a justiça costuma intervir para garantir o direito de posse.

Taxas condominiais e IPTU antes da posse

Uma das maiores controvérsias ocorre quando a construtora exige que o comprador pague taxas de condomínio e IPTU de períodos anteriores à entrega das chaves para poder entrar no imóvel.

É importante destacar que a responsabilidade do comprador por essas despesas só surge com a imissão na posse, ou seja, com a entrega efetiva das chaves. Antes disso, quem detém a posse e o usufruto do bem é a própria incorporadora, sendo ela a única responsável por tais ônus. Condicionar a entrega das chaves à quitação de débitos condominiais anteriores é prática abusiva e fere o equilíbrio contratual.

O abuso de direito na retenção por dívida pequena

Outro fator importante é a Teoria do Adimplemento Substancial. Se o comprador já quitou, por exemplo, 98% do valor do imóvel e resta apenas uma divergência sobre um resíduo inflacionário ou uma taxa administrativa irrelevante, a retenção total do bem pode ser considerada um abuso de direito.

Impedir o uso de um patrimônio de alto valor por causa de uma dívida ínfima fere o princípio da boa-fé objetiva. Nesses casos, a construtora deve entregar as chaves e buscar a cobrança do saldo remanescente pelas vias ordinárias (como uma ação de cobrança ou execução), sem privar o proprietário de sua moradia.

Se o imóvel for financiado, a probabilidade de ser aplicada a teoria do adimplemento substancial é alta, porque o banco paga (à vista) o valor financiado pelo consumidor diretamente à construtora.

Então, vamos pensar em um exemplo:

João comprou um imóvel de R$400.000,00. No contrato, ficou combinado que João pagaria R$20.000,00 à construtora, em 10 parcelas de R$2.000,00. O restante do valor, foi financiado pela CAIXA.

Ocorre que, após pagar 5 parcelas à construtora, João perdeu seu emprego e ficou impossibilitado de pagar a construtora.

Neste caso, observamos que a construtora recebeu R$390.000,00, sendo R$380.000,00 vindos da CAIXA e mais R$10.000,00 que João pagou através das parcelas.

Ou seja, João ficou devendo, apenas, R$10.000,00. É justo que as chaves sejam retidas, com o empreendimento pronto, se João pagou quase tudo?

Nesse tipo de caso, a jurisprudência considera aplicável a teoria do adimplemento substancial. Citaremos como exemplo julgados sobre a aplicação da teoria do adimplemento substancial em compra e venda de imóvel:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA CONTRA DECISÃO QUE DEIXOU DE CONCEDER A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA QUE É CONDICIONADA AO PREENCHIMENTO CUMULATIVO DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PROBABILIDADE DO DIREITO DEMONSTRADO PELA QUITAÇÃO DE 86% DO VALOR DO CONTRATO. PERIGO DE DANO IRREPARÁVEL DEMONSTRADO PROPRIEDADE DO BEM REGISTRADO EM NOME DA AUTORA. NECESSIDADE DA ENTREGA DAS CHAVES PARA O EXERCÍCIO DA POSSE. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0013423-69.2024.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 21.06.2024). AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE C/C INDENIZAÇÃO PARA REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS E TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ENTREGA DAS CHAVES CONDICIONADA AO PAGAMENTO TOTAL DO SALDO DEVEDOR – ALEGADO INADIMPLEMENTO DA AGRAVADA QUANTO ÀS PARCELAS DEVIDAS AOS AGRAVANTES – OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E APARENTE ADIMPLEMENTO RAZOÁVEL DO CONTRATO – REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL QUE, S.M.J, TRANSFERE A PROPRIEDADE INDIRETA DO IMÓVEL À CREDORA FIDUCIÁRIA, AUTORIZANDO, POR CONSEGUINTE, A POSSE DIRETA PELA DEVEDORA FIDUCIANTE – RETENÇÃO DAS CHAVES QUE SE REVELA DESARRAZOADA - PRESENÇA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA CONCESSÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA – INTELIGÊNCIA DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. (Processo: 0080944-31.2024.8.16.0000 Paranacity. Órgão Julgador: 20ª Câmara Cível. Data de publicação: 03/12/2024. Data de julgamento: 29/11/2024. Relator: Domingos José Perfetto)

Citaremos como exemplo uma decisão proferida pelo Excelentíssimo Desembargador Rogério Ribas, do Paraná (Agravo de instrumento 0030571-64.2022.8.16.0000):

Posto isso, ainda que tenha sido liberado o valor pelo credor hipotecário – no caso a Caixa Econômica Federal -, o pacto firmado entre as partes condiciona a aceitação desse pela vendedora/agravada depois de pagos os demais valores referentes à recursos próprios do agravante. (...) Ocorre, contudo, que da leitura da matrícula do imóvel denota-se que a propriedade resolúvel do imóvel já foi transferida à Caixa Econômica Federal, como se vê na anotação R-4 da Matrícula de mov. 1.14-TJ. Diante de tal fato, há indícios de que os valores referentes ao financiamento já foram recebidos por parte da agravada, em contrariedade com ao mencionado parágrafo 3o da cláusula 3a, fazendo com que parte substancial do valor previsto em contrato já esteja adimplido. (...) No caso em exame, portanto, denota-se que o valor do financiamento já foi liberado e a propriedade também já foi transferida à instituição financeira, fazendo com que mais de 80% do valor negociado entre os contratantes esteja pago, sendo desproporcional a retenção das chaves diante do inadimplemento de valor inferior a 10% do montante acordado. Outrossim, a entrega das chaves ao agravante não prejudica o direito da recorrida ingressar com demanda própria para a exigência dos valores eventualmente inadimplidos. Com efeito, as circunstâncias fáticas ensejam o reconhecimento de que a retenção na entrega do imóvel por parte da ré/agravada revela-se abusiva, sendo de rigor o deferimento do pedido liminar de imissão do agravante na posse do imóvel. Isso posto, sem mais delongas, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, reformando a decisão interlocutória ora guerreada para deferir o pedido de imissão liminar em favor do autor/agravante na posse do imóvel registrado na matrícula no 53.014 perante o 1o Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Araucária, consistente no apartamento no 3.011, do Condomínio Residencial Paineiras, localizado na Rua Presidente Costa e Silva no 501, Bairro Costeira, no Município de Araucária.

Por fim, é válido ressaltar que a jurisprudência condena veementemente a retenção de chaves como ferramenta de coerção:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NO PAGAMENTO - PENALIDADES CONTRATUAIS - RECUSA NA ENTREGA DAS CHAVES - DANO MORAL - QUANTUM INDENIZATÓRIO - APLICAÇÃO DE MULTA À COOMPRADORA - INOVAÇÃO RECURSAL. Condicionada a imissão na posse do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, dever ser a realizada a entrega das chaves desde logo seja o financiamento formalizado. Assinado o instrumento, não pode a promitente vendedora recusar-se a entregar as chaves do imóvel sob o fundamento de inadimplemento pela promitente compradora das penalidades contratuais decorrentes do atraso no pagamento das parcelas do contrato de compra e venda. A retenção das chaves pela promitente vendedora não pode ser usada como forma de coagir a promitente compradora a realizar o pagamento das penalidades contratuais. "O atraso na entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda enseja condenação ao pagamento de indenização por danos morais, quando a demora injustificada cause transtornos extraordinários ao promitente comprador, que transcendem o mero dissabor cotidiano" (STJ, AgInt no REsp 1738475/PR). A indenização por dano moral arbitrada com razoabilidade e proporcionalidade ao abalo moral vivenciado não comporta alteração, pois atende às finalidades compensatória e pedagógica que lhe são inerentes. Apenas serão objeto de exame e julgamento pelo tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admitindo inovação recursal. (Tribunal de Justiça de Minas Gerais - TJ-MG - Apelação Cível: AC 5097316- 86.2018.8.13.0024 MG)

O que fazer se a construtora reter as chaves?

Quando a construtora se recusa a entregar as chaves de forma injustificada, o comprador possui mecanismos legais para proteger seu patrimônio:

· Ação de imissão na posse: Visa obter uma decisão judicial que obrigue a entrega das chaves, inclusive através de decisão liminar, permitindo que o comprador tome posse do imóvel enquanto a discussão sobre os valores corre em paralelo.

· Indenização por danos morais: A privação injusta do uso da moradia própria gera um sofrimento que ultrapassa o mero aborrecimento contratual, sendo passível de reparação.

· Lucros cessantes: Se o comprador pretendia alugar o imóvel e foi impedido pela retenção indevida, ele pode pleitear o valor dos aluguéis que deixou de receber durante o período de atraso.

O diálogo jurídico busca sempre evitar o abuso de direito em casos de retenção indevida de chaves.

Em Direito Imobiliário em Londrina e região, conte com o escritório Bernardo Fernandes Advocacia.