Inquilino não entregou as chaves: O que fazer?

Para um proprietário, poucas situações geram tanta preocupação quanto chegar ao fim do contrato de locação e perceber que o imóvel não será devolvido como esperado.

Em muitos casos, mesmo após o encerramento da locação, o inquilino permanece no imóvel e se recusa a entregar as chaves, criando um cenário de desgaste, insegurança e prejuízos financeiros ao locador.

Nesse sentido, a Lei do Inquilinato impõe ao locatário, ao término de um contrato, a obrigação de restituir o imóvel nas condições pactuadas.

Contudo, quando o inquilino desocupa o imóvel sem entregar as chaves, isso pode gerar inúmeros prejuízos ao locador, se ele não tomar as medidas corretas.

A partir disso, como veremos neste artigo, é necessário adotar procedimento próprio para garantir ao proprietário o direito de retomar a posse do seu bem de maneira legal e segura.

Contrato de locação e obrigação da entrega das chaves

Sabemos que no Brasil muitos negócios (negociações) são realizados através de conversas, não seria diferente em relação ao contrato de aluguel. O contrato de aluguel no Brasil não precisa ser físico ou escrito, pois a Lei do Inquilinato junto com o Código Civil validam o contrato verbal.

Independentemente de o contrato de locação ter sido formalizado por escrito ou ajustado verbalmente entre as partes, ambas assumem direitos e obrigações que devem ser respeitados durante toda a relação locatícia.

Contudo, se o locatário for embora sem pagar os aluguéis, as taxas, não fizer a entrega das chaves ou não for possível realizar nenhum tipo de contato, recomenda-se agir com cautela. Diante dessa situação, existem algumas medidas legais que podem ser tomadas e serão trabalhadas ao longo deste artigo.

Por que não se deve retomar um imóvel por conta própria

Diante de situações como essa, muitos locadores acreditam que podem entrar no imóvel e mudar a fechadura da porta, mas essa é uma conduta que viola a lei e jurisprudência e pode levar ao pagamento de indenização.

Nessas hipóteses, caso o locador tente arrombar a porta, trocar as fechaduras, retirar os pertences do local ou utilizar qualquer outro meio coercitivo sem autorização judicial, a conduta dele pode se caracterizar como violação de domicílio, constrangimento ilegal e ainda, terá a obrigação de indenizar os danos materiais e morais suportados pelo locatário, causando consequências para ele mesmo.

É por essa razão, que a legislação brasileira estabelece mecanismos processuais próprios para a retomada do imóvel, evitando, desse modo, conflitos e garantindo a segurança jurídica às partes envolvidas.

Consequências legais da ausência de entrega das chaves para o inquilino

A falta de entrega das chaves pode trazer algumas consequências para o inquilino. Porque mesmo que ele tenha saído do imóvel, os aluguéis, as contas e demais encargos podem continuar sendo cobrados até que o proprietário receba oficialmente as chaves e retome a posse do local.

Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná consolidou o entendimento de que a desocupação do imóvel não é suficiente para extinguir as obrigações locatícias, sendo indispensável a efetiva entrega das chaves ou a imissão do locador na posse do bem. Assim, permanecem devidos os encargos decorrentes da locação até a retomada do imóvel, conforme entendimento do tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.INSURGÊNCIA DA PARTE EMBARGADA. PEDIDO DE ALTERAÇÃO DO TERMO FINAL DO CONTRATO. ACOLHIMENTO. ENCARGOS LOCATÍCIOS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES PELO LOCATÁRIO OU DATA DA INEQUÍVOCA iMISSÃO DO LOCADOR NA POSSE DO IMÓVEL. ÔNUS PROBATÓRIO DO LOCATÁRIO. IRRELEVÂNCIA DE DESOCUPAÇÃO SEM EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL AO LOCADOR. MERA DESOCUPAÇÃO PELO INQUILINO NÃO CORRESPONDE À DEVOLUÇÃO, MAS MERO ABANDONO. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL REQUER A TRADIÇÃO, AINDA QUE SIMBÓLICA, DO BEM. CORRESPONDÊNCIA ELETRÔNICA E NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENCAMINHADAS PELA EMBARGANTE NÃO REVELAM ATO DE ENTREGA E DE DEVOLUÇÃO DA POSSE, MAS APENAS A INTENÇÃO DE ASSIM FAZÊ-LO. INADIMPLÊNCIA QUE PRÉ-EXISTIA À PANDEMIA. IMPOSSIBILIDADE DE AFASTAR SEUS EFEITOS COM BASE NA TEORIA DA IMPREVISÃO. TERMO FINAL QUE DEVERÁ SER A DATA DA IMISSÃO DO LOCADOR NA POSSE DO IMÓVEL. SENTENÇA REFORMADA, A FIM DE JULGAR IMPROCEDENTES OS EMBARGOS À EXECUÇÃO. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA. EMBARGANTE/APELADA QUE DEVERÁ ARCAR COM OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0005698-55.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.: SUBSTITUTO GUILHERME FREDERICO HERNANDES DENZ - J. 18.09.2023).

Desse modo, é evidente que a ausência de entrega formal das chaves não pode beneficiar o locatário que está inadimplente, porque a restituição do imóvel exige o ato de devolução da posse ao locador. Por isso, devem ser reconhecidos como devidos os encargos locatícios até a retomada do imóvel pelo locador, de acordo com a orientação jurisprudencial acima.

Ação de despejo

Compreende-se que o abandono do imóvel sem aviso prévio ou a falta de entrega das chaves é proibido pela Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/91. O inquilino deve seguir as regras que foram estabelecidas no contrato, bem como na legislação aplicável, cumprindo com suas respectivas obrigações. Por isso, a melhor forma seria chegar em um acordo, prezando, assim, pela boa-fé contratual.

Não gerando nenhum resultado, uma das possibilidades que costumam ser mais aplicáveis é entrar com uma ação de despejo para comprovar que o locatário abandonou o imóvel ou não fez a entrega das chaves, e assim, fazendo com que o inquilino saia do imóvel, mesmo se você souber que o inquilino não está mais morando naquele lugar. Este é o procedimento correto e mais seguro.

O artigo 59 da Lei de Inquilinato, Lei nº 8.245/91, §1º, apresenta que pode ser feito o pedido da liminar de despejo em casos onde o locador dá um caução equivalente a 3 meses de aluguel, tendo o locatário 15 dias para sair do imóvel. Além disso, caso o locatário não esteja cumprindo com suas obrigações do contrato de locação, ele deverá ser citado sobre a ação de despejo e, se, adimplir os débitos atualizados dentro de 15 dias, poderá evitar a rescisão da locação, conforme artigo 62 da Lei do Inquilinato.

Entretanto, se não estiver dentro desses casos, no decorrer do processo quando for julgada procedente a ação, será o juiz que determinará a expedição do mandado de despejo.

Há, também, a possibilidade de pedir, liminarmente, a expedição de mandado de constatação, se você tiver certeza que o inquilino desocupou o imóvel (mas quer documentar isso da forma correta, no processo).

Neste caso, o Oficial de Justiça designado vai até o local e anota, em forma de certidão, que o imóvel encontra-se vazio, em que pese as chaves não terem sido devolvidas.

Assim, toda e qualquer entrega do imóvel ou devolução das chaves deve ser registrada e documentada por escrito. A confusão entre ação de despejo, reintegração de posse e imissão na posse É comum ter dúvidas da utilização da medida judicial cabível, nas situações às quais o locatário permanece no imóvel e se recusa a entregar as chaves após o encerramento da locação.

Reintegração de posse, ação de imissão na posse ou ação de despejo?

Muitas pessoas acreditam que o proprietário deve ajuizar ação de reintegração de posse ou até mesmo ação de imissão na posse, quando, na realidade, a medida adequada é a ação de despejo. A confusão ocorre porque todas essas ações envolvem, de alguma forma, a retomada do imóvel. Contudo, cada uma possui finalidade e requisitos distintos.

A ação de reintegração de posse é utilizada em casos de esbulho possessório, quando alguém perde a posse do imóvel de maneira injusta. Já a ação de imissão na posse normalmente é aplicada quando o proprietário ainda não exerceu a posse do bem e busca ingressar nela pela primeira vez, como ocorre, por exemplo, em determinadas aquisições imobiliárias.

Por outro lado, quando existe contrato de locação entre as partes, a relação passa a ser regulada pela Lei do Inquilinato. Nesses casos, a medida adequada para retomada do imóvel é, em regra, a ação de despejo. A ação de despejo possui procedimento especial previsto na própria Lei do Inquilinato, diferenciando-se do procedimento comum justamente por conter regras específicas voltadas às relações locatícias.

Uma de suas principais particularidades é a possibilidade de concessão de despejo liminar em hipóteses previstas expressamente em lei. Diferentemente das tutelas de urgência concedidas no procedimento comum, que dependem de análise mais subjetiva acerca da probabilidade do direito e do perigo de dano, o despejo liminar possui critérios mais objetivos, vinculados ao preenchimento dos requisitos legais previstos na legislação locatícia.

Assim, diante da permanência indevida do inquilino no imóvel após o término da locação, o caminho jurídico adequado será a ação de despejo, e não ações possessórias ou de imissão na posse. Quando o inquilino não se encontra no imóvel, mas não entregou as chaves, de igual forma, é necessário ingressar com processo (com liminar de despejo ou expedição de mandado de constatação, a depender do caso). Somente assim, o locatário fica resguardado juridicamente e não irá se prejudicar com eventuais ações movidas pelo inquilino para obter indenizações.

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