O que acontece com o aluguel se o imóvel for leiloado?

Uma prática muito comum é a arrematação de imóvel através de leilão, mas para garantir a segurança jurídica do arrematante, é necessário que este saiba que possui diversos direitos que visam garantir a segurança e transparência nos procedimentos para aquisição do imóvel.

Entre os principais direitos, podemos destacar o direito à informação sobre o bem leiloado e o direito a receber toda a documentação adequada para comprovar a posse legal sobre o bem arrematado.

No entanto, uma dúvida comum entre os arrematantes de imóvel em leilão é sobre o procedimento adotado nos imóveis que estão ocupados com inquilino e, especificamente, a dúvida do título deste artigo, ou seja, o que acontece com o aluguel se o imóvel for leiloado?

Respondendo de forma objetiva: o aluguel pode ou não continuar, entenda abaixo as circunstâncias.

O que fazer se o imóvel que eu arrematei estiver ocupado com inquilinos? Posso solicitar a desocupação do imóvel?

Inicialmente, segundo disposição do artigo 8º da Lei n° 8.245/91, no caso de contrato por tempo indeterminado, o arrematante poderá denunciar o contrato de locação vigente, e conceder o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel por parte do inquilino.

Ou seja, é uma opção trazida para o dono do imóvel caso este queira encerrar o contrato de locação (respeitando-se o prazo para desocupação).

No entanto, caso a locação existente seja por tempo determinado, ou o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o inquilino terá direito de permanecer no imóvel pelo período restante da locação. Dessa forma, o arrematante, enquanto novo proprietário, deverá respeitar a cláusula contratual existente e recuperar o imóvel apenas após o prazo de vigência, salvo casos em que o inquilino estiver descumprindo com as obrigações contratuais, hipótese em que o arrematante poderá desfazer a locação, segundo disposto no artigo 9º da Lei n° 8.245/91.

E o contrário, pode? O aluguel pode ser mantido mesmo se tiver terminado o prazo determinado de vigência da locação?

Com certeza. Se for de interesse de ambas as partes (novo proprietário e locatário), o aluguel poderá ser mantido. Neste caso, recomenda-se que seja feita uma nova contratação ou, ao menos, alteração no contrato antigo.

Para quem deve ser feito o pagamento dos aluguéis se o imóvel foi leiloado?

Além da desocupação do imóvel, um grande questionamento feito pelos arrematantes é o pagamento dos aluguéis devidos pelo inquilino. Quando o novo proprietário deve receber os aluguéis?

É comum ouvir que o arrematante do leilão possui o direito de receber os aluguéis devidos pelo inquilino somente após a expedição da carta de arrematação (que pode demorar meses!).

Apesar de ser uma prática muito comum, esperar a carta de arrematação do imóvel para notificar o inquilino e receber os aluguéis devidos não é necessário. Isso porque já existem decisões que fixam o início do pagamento dos aluguéis ao arrematante na data de assinatura no auto de arrematação do imóvel, não havendo necessidade de aguardar a expedição do registro da carta de arrematação, segundo o entendimento firmado pela 20ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento do agravo de instrumento 2186686-42.2018.8.26.0000:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -— EXECUÇÃO - Título executivo extrajudicial — Deferimento da penhora dos valores recebidos pelos executados a título de aluguel de imóvel — Depósito em juízo das mensalidades correspondentes — Arrematação do imóvel por terceira interessada na Justiça do Trabalho — Pedido da arrematante (terceira interessada) de levantamento dos aluguéis depositados em juízo a partir da data da arrematação — Cabimento — Arrematação que deve ser considerada perfeita, acabada e irretratável no momento da assinatura do auto pelo juiz, arrematante e leiloeiro - Direito de a arrematante perceber os frutos civis (aluguéis) a partir do momento em que se tornou possuidora indireta do imóvel (assinatura do auto) — Inteligência do art. 903 do CPC — Decisão reformada — Agravo provido.

O auto de arrematação é emitido imediatamente após o leilão e garante que o arrematante comece a receber os aluguéis sem ter que esperar a expedição de carta de arrematação.

Dessa forma, os aluguéis serão devidos ao arrematante desde a assinatura no auto de arrecadação, independentemente da data de expedição da carta de arrematação.

Além disso, é aconselhável que as partes busquem por um advogado especializado durante o processo de arrematação do imóvel em leilão, a fim de garantir que o procedimento esteja em conformidade com a legislação vigente.