Quais são as funções e deveres do síndico?

O que é o síndico de condomínio?

O síndico de condomínio é uma pessoa escolhida ou eleita pelos condôminos para administrar e representar legalmente o condomínio.

Suas responsabilidades incluem a gestão financeira, manutenção das áreas comuns, contratação de serviços, implementação de regras e regulamentos do condomínio, entre outras tarefas relacionadas à administração do espaço compartilhado pelos moradores.

O síndico desempenha um papel crucial na garantia da boa convivência e na manutenção do condomínio em condições adequadas para todos os residentes.

Ressalta-se que o síndico não precisa, necessariamente, ser um morador do condomínio, podendo ser um terceiro contratado para exercer esta função.

Quais são as funções do síndico?

As funções básicas do síndico estão elencadas no artigo 1.348 da Lei 10.406/02, que trouxe o seguinte:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

Iremos entender cada um desses pontos:

Convocar assembleias

De acordo com o inciso I do artigo 1.348, acima mencionado, é dever do síndico convocar assembleia de condôminos. As assembleias têm função de informar e, principalmente, decidir questões importantes do condomínio e são divididas em assembleias ordinárias e assembleias extraordinárias.

Diferenças entre assembleias ordinárias e assembleias extraordinárias:

Assembleia ordinária: A assembleia ordinária ocorre em intervalos regulares, geralmente uma vez por ano, de acordo com o que está estabelecido na convenção do condomínio. Seu principal objetivo é discutir e aprovar questões rotineiras e recorrentes, como o orçamento anual, prestação de contas, eleição de síndico e conselho fiscal, entre outros assuntos administrativos.

Assembleia extraordinária: A assembleia extraordinária é convocada sempre que há necessidade de tratar de assuntos urgentes ou específicos que não podem esperar pela próxima assembleia ordinária. Normalmente, essa assembleia ocorre por necessidade de reformas urgentes e que vão necessitar de chamada de capital, alteração necessária de alguma regra que não possa esperar pela próxima assembleia ordinária, ou qualquer decisão que seja urgente no momento.

Representar o condomínio

O dever do síndico de representar o condomínio, tanto ativa quanto passivamente, significa que ele é o representante legal do condomínio em questões judiciais e extrajudiciais.

Isso inclui a responsabilidade de tomar medidas necessárias para proteger os interesses comuns dos condôminos. Isso significa, por exemplo, representar o condomínio em processos contra condôminos que não pagam as taxas condominiais, ou que causaram danos ao condomínio. De igual forma, pode ser que o condomínio seja processado por algum assunto, como um processo trabalhista de algum ex-funcionário, por exemplo. É dever do síndico representar o condomínio em juízo em situações como essas.

Informar aos condôminos da existência de processos

O dever do síndico de dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio, refere-se à obrigação de informar aos condôminos, em uma assembleia condominial, sobre qualquer processo legal ou administrativo que envolva o condomínio.

Essa obrigação tem como objetivo garantir a transparência na gestão do condomínio e permitir que os condôminos estejam cientes de questões legais que possam afetar o condomínio como um todo. Ao informar à assembleia sobre a existência de processos judiciais ou administrativos, o síndico possibilita que os condôminos discutam e deliberem sobre as ações que devem ser tomadas em relação a essas questões. Por exemplo, se o condomínio estiver envolvido em um processo judicial, como uma execução de taxas condominiais ou em um processo trabalhista de um ex-funcionário, o síndico deve informar aos condôminos sobre esse processo durante a próxima assembleia condominial. Isso permite que os condôminos estejam cientes da situação e possam tomar decisões em conjunto sobre como lidar com ela, se necessário.

Cumprir e fazer cumprir as normas do condomínio

A função do síndico de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia refere-se à responsabilidade dele em garantir que as regras estabelecidas pelo condomínio sejam respeitadas e aplicadas de maneira efetiva por todos os condôminos e ocupantes, preservando-se a ordem e a harmonia no condomínio.

Garantir a conservação e guarda das áreas comuns do condomínio

A função do síndico de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores significa que ele é responsável por garantir a manutenção e a segurança das áreas e serviços compartilhados pelos condôminos. O síndico deve garantir que as áreas comuns do condomínio, como corredores, escadas, elevadores, jardins, piscinas, entre outras, sejam conservadas em bom estado. Isso inclui a realização de manutenções preventivas e corretivas, contratação de serviços de limpeza, jardinagem, segurança, entre outros, para garantir a segurança e o bom funcionamento dessas áreas.

Além de garantir a conservação das áreas comuns, o síndico também deve zelar pela prestação dos serviços essenciais para os condôminos, como água, energia elétrica, segurança, coleta de lixo, entre outros. Ele deve assegurar que esses serviços sejam fornecidos de forma adequada e dentro das normas estabelecidas.

Elaborar orçamento de receitas e despesas

O dever do síndico de elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano significa que é responsabilidade dele preparar um planejamento financeiro para o condomínio, projetando as entradas de recursos (receitas) e as saídas de recursos (despesas) esperadas ao longo do período de um ano.

Ao elaborar o orçamento, o síndico deve levar em consideração as necessidades e prioridades do condomínio, bem como eventuais imprevistos que possam surgir ao longo do ano. É importante que o orçamento seja realista e equilibrado, garantindo que as despesas sejam cobertas pelas receitas disponíveis.

Cobrar condôminos e aplicar multas

O encargo do síndico de cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, refere-se à responsabilidade dele em garantir que os condôminos cumpram com suas obrigações financeiras perante o condomínio. O síndico é encarregado de cobrar dos condôminos as suas contribuições financeiras, geralmente conhecidas como taxa de condomínio ou quota condominial. Essas contribuições são utilizadas para custear as despesas comuns do condomínio, como manutenção, limpeza, segurança, entre outras.

O síndico deve garantir que as contribuições sejam pagas pontualmente pelos condôminos para garantir o funcionamento adequado do condomínio. Além de cobrar as contribuições condominiais, o síndico também é responsável por impor e cobrar as multas devidas pelos condôminos em caso de descumprimento das regras estabelecidas na convenção e no regimento interno do condomínio. Essas multas podem ser aplicadas em situações como atraso no pagamento das contribuições, uso inadequado das áreas comuns, perturbação da ordem, entre outras infrações. O síndico deve garantir que as multas sejam aplicadas de forma justa e que os condôminos sejam devidamente notificados sobre as penalidades.

Prestar contas

O dever do síndico de prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas, refere-se à obrigação dele de apresentar um relatório detalhado sobre a gestão financeira e administrativa do condomínio aos condôminos em uma assembleia condominial, garantindo-se transparência e participação na administração.

Contratar seguro

Por último, mas não menos importante, é dever do síndico contratar um seguro que cubra os riscos relacionados à estrutura física do condomínio, incluindo as áreas comuns e as instalações. Esse seguro, conhecido como "seguro condominial" ou "seguro de condomínio", é obrigatório por lei e visa proteger o condomínio e seus moradores em caso de danos causados por eventos como incêndios, raios, explosões, vendavais, danos elétricos, entre outros.

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