Requisitos da ação de extinção de condomínio

A ação de extinção de condomínio é um instituto jurídico com o propósito de resolver conflitos de propriedade e promover a divisão do bem comum entre os condôminos.

Esse procedimento é utilizado quando os proprietários de um imóvel em regime de condomínio não conseguem chegar a um acordo sobre a administração ou a divisão do bem, seja por desacordos quanto ao uso, à manutenção ou à divisão dos valores. A extinção de condomínio permite a dissociação dos direitos de propriedade, possibilitando que cada condômino receba a sua parte do bem, seja por meio da venda do imóvel e divisão do valor obtido ou pela sua divisão física, quando possível.

O Código Civil estabelece que, ao solicitar a extinção de condomínio, o interessado deve apresentar uma proposta de divisão do bem ou solicitar a sua venda, com o objetivo de assegurar que todos os condôminos recebam a parte que lhes é devida.

Este artigo explora os requisitos para a propositura da ação, os aspectos relacionados ao direito de preferência e outras análises pertinentes.

O que é a extinção de condomínio?

A extinção de condomínio se refere à dissolução de uma situação em que a propriedade é compartilhada por mais de um proprietário, conhecida como condomínio.

Este conceito é fundamental para garantir que a propriedade seja dividida de forma justa quando a manutenção do condomínio se torna inviável ou desnecessária. Como mencionado, a extinção de condomínio pode ser necessária em situações em que a continuidade da propriedade compartilhada não é mais viável devido a conflitos entre os condôminos, a impossibilidade de administração conjunta eficaz ou a falta de interesse em manter a propriedade de forma compartilhada.

A solução desse impasse pode ser alcançada por meio de um acordo entre as partes envolvidas ou por decisão judicial, conforme as circunstâncias do caso. O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.322, estabelece que a extinção de condomínio pode ser realizada mediante acordo entre todos os condôminos ou, na ausência de consenso, por decisão judicial. A proposta de divisão pode incluir a venda do bem comum, com a posterior divisão do valor obtido entre os condôminos, ou a divisão física do imóvel, se for possível e viável.

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Esse procedimento tem como objetivo garantir que todos os condôminos recebam uma parte justa da propriedade, possibilitando uma solução eficiente e equitativa para a cessação do regime de condomínio.

A extinção de condomínio, portanto, é uma ferramenta essencial para a resolução de conflitos relacionados à propriedade compartilhada, promovendo a administração justa e a divisão adequada dos bens comuns.

Requisitos para a ação de extinção de condomínio

Para a ação de extinção ser admitida, é necessário demonstrar a justificativa para a medida. A justificativa deve evidenciar que:

● O imóvel se tornou inadequado para a finalidade pretendida;

● A manutenção do bem requer custos que superam os benefícios;

● Existe impossibilidade de acordo entre os condôminos sobre a administração e utilização do imóvel.

A jurisprudência costuma analisar casos em que o imóvel se tornou inadequado devido a mudanças nas condições de mercado ou alterações na natureza do imóvel que o tornam inabitável ou não mais funcional para a sua finalidade original.

Ademais, essa divisão — geralmente — decorre das seguintes situações: herança; anulação de sociedade empresarial; divórcio; doação; quitação de dívidas.

É necessário ter um comprador?

A legislação não exige que um comprador seja encontrado antes do ajuizamento da ação. No entanto, a busca por um comprador pode facilitar o processo e demonstrar a viabilidade da extinção.

A presença de um comprador potencial pode facilitar a decisão judicial ao demonstrar o interesse no bem e reduzir o tempo e os custos associados ao processo.

Direito de preferência

O direito de preferência é um direito concedido aos condôminos de adquirir a fração de outro condômino que pretende vender sua parte.

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Os condôminos devem ser formalmente notificados sobre a intenção de venda, e terão um prazo para manifestar seu interesse. O comprador deverá adquirir a fração nas mesmas condições oferecidas a um terceiro.

Caso os condôminos não exerçam o direito, o proprietário pode vender a fração a terceiros.

Havendo processo judicial, a sentença poderá determinar a venda judicial do imóvel, a divisão física ou qualquer outra solução que seja considerada justa.

Extinção de condomínio extrajudicial

A extinção de condomínio pode ocorrer de duas maneiras principais: judicialmente ou extrajudicialmente. Quando todos os condôminos estão de acordo sobre a extinção e a forma de divisão do bem, pode-se optar pelo procedimento extrajudicial.

Este processo é geralmente mais rápido e menos oneroso, pois evita a judicialização do caso. A extinção é formalizada em cartório, com a devida documentação e registro, assegurando que todos os condôminos recebam suas respectivas partes conforme o acordado. Caso não haja consenso entre os condôminos, a extinção deve ser requerida judicialmente.

Neste procedimento, um dos condôminos ingressa com uma ação de extinção de condomínio, apresentando os motivos e a proposta de divisão do bem. O processo judicial pode envolver avaliação do imóvel, audiência de conciliação e, eventualmente, a venda judicial do bem, se não for possível a divisão física.

Aspectos jurisprudenciais

A análise de casos judiciais pode proporcionar uma visão detalhada sobre a aplicação da lei e a interpretação dos tribunais. Exemplos de jurisprudência incluem:

● Decisões que abordam a adequação da justificativa para a extinção do condomínio.

● Casos em que a avaliação do imóvel foi contestada e o impacto disso na decisão final.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS IMÓVEIS E MÓVEIS. PLEITO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO DECORRENTE DE SENTENÇA DE DIVÓRCIO, COM PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. DETERMINAÇÃO DE ALIENAÇÃO DOS BENS, RESERVANDO 50% DOS VALORES PARA O AUTOR. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. CONCESSÃO DE JUSTIÇA GRATUITA EM RECURSO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. NÃO ACOLHIDA. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO QUE É EXIGÍVEL A QUALQUER TEMPO PELO CONDÔMINO. LITISPENDÊNCIA NÃO VERIFICADA. AÇÃO DE DIVÓRCIO QUE NÃO TEM O CONDÃO DE EXTINGUIR O CONDOMÍNIO. NULIDADE DA SENTENÇA POR OFENSA AO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA NÃO CONSTATADA. PREJUÍZO NÃO CONSTATADO. PLEITO DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA EM FAVOR DA PARTE CONTRÁRIA. SUFICIÊNCIA ECONÔMICA NÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0005104-46.2021.8.16.0056 - Cambé - Rel.: SUBSTITUTO MARCELO WALLBACH SILVA - J. 11.06.2024) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO DE IMÓVEL EM REGIME DE CO-PROPRIEDADE, COM PAGAMENTO DE ALUGUERES PELA OCUPAÇÃO EXCLUSIVA DE ALGUNS CONDÔMINOS.CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO EVIDENCIADO. COMPROVAÇÃO DE ALUGUERES JÁ PAGOS APENAS NA FASE DE LIQUIDAÇÃO INADMISSÍVEL, DIANTE DA NECESSIDADE DE PROLAÇÃO DE SENTENÇA CERTA.RECONHECIMENTO DO PEDIDO DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO PELOS RÉUS QUE DETERMINA A APLICAÇÃO DO ARTIGO 90 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, RELATIVAMENTE AO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 4ª Câmara Cível - 0019474-40.2017.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA MARIA APARECIDA BLANCO DE LIMA - J. 17.06.2024)

Dicas para ações de extinção de condomínio

Recomenda-se:

● Documentação completa: Reunir toda a documentação necessária sobre o imóvel e os condôminos;

● Avaliação antecipada: Considerar a avaliação do imóvel e buscar possíveis compradores antes de ajuizar a ação;

● Negociação e acordos: Explorar a possibilidade de acordos extrajudiciais para evitar a judicialização e resolver conflitos de forma mais rápida e econômica;

● Notificação prévia: Notificar formalmente todos os condôminos sobre a intenção de extinguir o condomínio, para garantir transparência;

A ação de extinção de condomínio é essencial para resolver conflitos de propriedade compartilhada e assegurar uma solução equitativa para todas as partes envolvidas.

Conhecer os requisitos legais, a importância de encontrar um comprador e o direito de preferência é fundamental para uma prática jurídica eficiente.

Procure um advogado especializado.