Sinal na compra e venda de imóvel

Sinal na compra de imóvel: O que é? O valor é devolvido?

Arras ou sinal, no contexto de compra e venda de imóveis, referem-se a uma prática jurídica utilizada como forma de garantia mútua entre o comprador e o vendedor.

Essa prática tem fundamentos no Código Civil brasileiro e visa assegurar o cumprimento do contrato, atuando como uma espécie adiantamento dos valores.

Quais são os tipos de arras?

Existem dois tipos: as arras confirmatórias e as arras penitenciais.

As arras estão previstas nos artigos 417, 418, 419 e 420 do Código Civil (Lei 10.406/02).

O que são arras confirmatórias?

As arras confirmatórias são um sinal de confirmação de negócio que não prevê direito de arrependimento. Nesse caso, o comprador entrega uma quantia ao vendedor no momento da assinatura do contrato de compra e venda. Essas arras confirmam o comprometimento das partes com o acordo e funcionam como uma garantia de que ambas seguirão adiante com a transação.

Caso o comprador não execute suas obrigações, o vendedor poderá reter as arras confirmatórias como forma de compensação pelos prejuízos (ou seja, quem pagou o sinal, perde o valor), além de o vendedor poder exigir o cumprimento do contrato e indenização suplementar, a depender do caso.

As arras também são segurança para o comprador, pois se a inexecução for do vendedor, este último deverá devolver o sinal pago pelo comprador e pagar mais o valor equivalente (além de possível responsabilização por danos causados, como no caso anterior).

Acerca disso, o Código Civil trouxe o seguinte:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

O que são arras penitenciais?

As arras penitenciais, por sua vez, têm natureza meramente punitiva. O contrato, neste caso, tem previsão de desistência do negócio, mas, se uma das partes desiste do negócio sem justa causa, ela perde o valor pago como sinal, assim como nas arras confirmatórias.

De igual forma, se a inexecução vier de quem recebeu as arras, deverá devolvê-la, bem como pagar o valor equivalente à outra parte.

A diferença entre as arras está em sua extensão: nas arras penitenciais, a parte culpada apenas perde o valor pago, não há possibilidade de indenização extra.

Vejamos o que dispôs a mesma lei supracitada acerca das arras penitenciais:

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

As arras, independentemente do tipo, devem ser estipuladas e detalhadas no contrato. É fundamental que as partes compreendam as condições específicas relacionadas às arras, como o valor, a forma de pagamento e as circunstâncias que justificariam a retenção ou a devolução.

Além disso, é aconselhável que as partes busquem um advogado especialista durante o processo de elaboração do contrato, garantindo que este esteja em conformidade com a legislação vigente e respeite os interesses de ambas as partes envolvidas na transação imobiliária.