Vendedor se recusa a fazer escritura: O que fazer?

Existem casos em que o vendedor do imóvel se recusa a fazer ou assinar a escritura pública de compra e venda, mesmo que o comprador tenha feito todo os pagamentos combinados.

Mas, então, o que fazer? Cumpridos os requisitos, é possível ingressar com uma ação judicial chamada adjudicação compulsória.

O que é a ação de adjudicação compulsória?

Quando o comprador e vendedor fazem um contrato de promessa de compra e venda, há a intenção de se estipular valores e obrigações, inclusive a de proceder com a escritura pública de compra e venda e, após, o registro no Registro de Imóveis.

Esse é o procedimento tradicional da transação imobiliária: as partes se conhecem, fazem negócio e depois regularizam a transação. Pelo menos, deveria ser assim.

Acontece que, por diversas razões, o promitente vendedor (aquele que está vendendo o imóvel), mesmo após receber os valores, pode se recusar a assinar a escritura. Ou então, o vendedor não é localizado, entre outras possibilidades.

O problema é que o vendedor precisa assinar a escritura pública, para, então, haver o registro e o comprador passar a ser o dono do imóvel, de forma regular e de acordo com a lei.

Diante deste cenário, existe um processo específico (e eficaz) para corrigir o problema: a adjudicação compulsória. Neste processo, a promessa de compra e venda é apresentada ao juiz, bem como as explicações que levaram a parte a procurar o Poder Judiciário (além da prova de pagamento, documentos pessoais, entre outros necessários para o processo).

Através deste processo, a transferência de propriedade é forçada, ou seja, o comprador deixa de depender do vendedor para concretizar a transação imobiliária.

Mas, cuidado: para se ter sucesso na adjudicação compulsória, é necessário observar seus requisitos.

Quais são os requisitos da ação de adjudicação compulsória?

Os requisitos para o êxito na adjudicação compulsória estão na Lei 10.406/02, mais especificamente nos artigos 1.417 e 1.418, que dizem:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Então, havendo contrato de promessa de compra e venda – sem a possibilidade de arrependimento - é possível proceder à adjudicação compulsória.

Sobre a necessidade de registro do contrato, o STJ se posicionou no seguinte sentido:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” (Súmula 239, do STJ).

Este contrato estabelecendo o compromisso de compra e venda é importantíssimo neste caso. Aliás, falamos sobre o que é este contrato e suas cláusulas neste artigo aqui.

Além desses requisitos trazidos acima, existe um outro requisito muito importante: o imóvel precisa estar individualizado em matrícula. Isso significa que, se o imóvel objeto da transação imobiliária estiver irregular em relação à matrícula, não será possível a adjudicação compulsória, conforme entendimento jurisprudencial:

Apelação Cível. Ação de adjudicação compulsória. Indeferimento da inicial. PEDIDO DE RECONHECIMENTO DA POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DA ÁREA QUE SE PRETENDE ADJUDICAR. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO EM RELAÇÃO A OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPOSSIBILIDADE. EMENDA À INICIAL QUE LIMITOU O PEDIDO AUTORAL À ADJUDICAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO.1. O imóvel objeto do pedido de adjudicação não se encontra regularmente individualizado e subdividido, porquanto conste da matrícula a área total, sem anotações posteriores de subdivisões e construções.2. A individualização da área a que se pretende adjudicar, juntamente com a demonstração do pagamento do preço é requisito essencial para a procedência da ação de adjudicação compulsória, visto que, se inexistente matrícula individual, não há como o comprador pedir a outorga da escritura pública e do registro em seu favor. E a apresentação da matrícula individualizada, como requisito legal, é condição esculpida no §1º do artigo 16 do Dec-Lei 58/37.3. Os próprios apelados, ao emendar a inicial, optaram por reduzir a lide ao pedido de adjudicação compulsória, o que, conforme dito, se mostra juridicamente impossível, dada a situação registral do bem.” (TJPR - 18ª C.Cível - 0003583-36.2019.8.16.0024 - Almirante Tamandaré - Rel.: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea - J. 28.10.2019).

É muito importante analisar o contrato firmado, os fatos e a matrícula do imóvel, para não se incorrer em equívocos e prejudicar o sucesso no processo.

Adjudicação compulsória é melhor que usucapião?

A ação de adjudicação compulsória e a ação de usucapião são bastante diferentes – embora ambas tenham a função de trazer regularização ao imóvel. Pode-se afirmar que a adjudicação compulsória é mais vantajosa por um motivo bastante convincente: o tempo médio que leva o processo.

Pensando em agilidade e eficiência, a ação de adjudicação compulsória leva vantagem, eis que a ação de usucapião pode se estender por muito tempo. Porém, como frisado acima, para o sucesso na adjudicação compulsória, é necessário o preenchimento dos requisitos.

A ação de usucapião, por outro lado, pode ser o caminho para a regularização imobiliária caso os requisitos não sejam preenchidos. Então, pode ser, sim, um caminho a ser considerado, a depender do caso concreto.

Procure um advogado especializado.